Etre évincé du bail commercial peut coûter cher à votre bailleur…

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Etre évincé du bail commercial peut coûter cher à votre bailleur… Tout savoir sur l’indemnité d’éviction !

Vous louez un bien au travers d’un bail commercial ? Votre propriétaire attend l’expiration du contrat pour changer d’occupant ou pour insuffler d’autres projets à son bien ? Vous devez savoir que vous priver de votre local commercial peut le contraindre à vous régler une indemnité d’éviction…
Voici un sujet plutôt épineux que nous vous proposons d’aborder afin de mieux en cerner le bien-fondé.

Dans quels cas l’indemnité d’éviction est-elle due ?

L’indemnité d’éviction est une conséquence directe de la décision du bailleur de ne pas conserver son locataire à l’issue du bail.
Il devra vous la régler s’il n’accepte pas votre demande de renouvellement du bail ou s’il vous délivre un congé actant d’ores-et-déjà son refus de renouvellement.

Quel est le fondement de cette indemnité ?

Il faut savoir que votre bail est l’une des composantes essentielles du fonds de commerce dans le sens où il forme le lieu de rattachement entre votre activité et votre clientèle.
Ainsi, l’indemnité d’éviction représente une compensation financière pour vous, en qualité de locataire, ayant pour objectif de réparer le préjudice lié à la perte d’une partie de votre fonds de commerce. L’indemnité vient équilibrer avec l’avantage que vous aurait apporté le renouvellement de votre bail.
La recherche de cet équilibre vient de l’article L145-14 du Code de Commerce qui précise que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé au locataire par le refus du bailleur de renouveler le bail.

Egalité entre indemnité et préjudice, qui l’évalue ?

Implicitement, l’équilibre de l’article L145-14 requiert que le préjudice soit réel et votre compensation proportionnelle.
Vous devez justifier de l’atteinte subie. Pour autant, votre bailleur pourra rectifier l’évaluation s’il prouve que le préjudice est moindre que celui que vous aurez avancé.
Bien que l’accord amiable entre le bailleur et son locataire pour déterminer l’indemnité d’éviction due soit le principe, en pratique l’écart disproportionné entre les doléances de chacun requerra l’intervention d’un expert judiciaire désigné par le Tribunal pour trancher le litige.

Quelles sont les éléments retenus pour évaluer l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité équivalant à des dommages et intérêts, il n’existe pas une formule de calcul unique pour permettre une réparation au plus juste.
Ainsi, le code du commerce indique cependant que la partie principale de l’indemnité d’éviction est fondée sur l’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce.
A titre indicatif, il précise que sont des éléments accessoires pris en compte dans l’indemnité d’éviction le coût du déménagement du fonds et les frais de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation payés à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau pas-de-porte ou d’un nouveau droit au bail équivalant…

Les parties peuvent-elles convenir dans le bail de renoncer à tout ou partie de l’indemnité d’éviction ?

Le Code de Commerce indique explicitement que le droit au renouvellement est une règle d’ordre public, il ne peut lui être fait échec sous quelle que forme que ce soit. Autrement dit, même si les parties le souhaitent ainsi, elles ne pourront limiter ou empêcher le droit au renouvellement car le bail commercial ne peut déroger à la loi.
Pour autant, même si la législation ne confère pas à l’indemnité d’éviction cette primauté de la loi sur les volontés contractuelles, la jurisprudence est constante sur le lien indissociable entre les deux, l’indemnité d’éviction nourrissant le fondement du droit au renouvellement.
Serait donc considérée comme non écrite (abusive et non applicable) la clause du bail stipulant que le bailleur ne sera redevable de l’indemnité d’éviction ou qu’elle sera forfaitisée.

Dans quels cas le bailleur peut se soustraire à son obligation de verser une indemnité d’éviction ?

Le Code de Commerce prévoit deux exceptions où le locataire évincé ne pourra réclamer la réparation de son préjudice en cas de refus de renouvellement de son bail :
– Si le bailleur justifie de motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire.
Il devra lui avoir adressé au moins un mois avant une mise en demeure par acte extrajudiciaire, précisant sous peine de nullité, le motif invoqué et reproduisant les termes du de l’alinéa 1° du I de l’article L145-17 du Code de Commerce.

La jurisprudence assez constante fait ressortir que peuvent notamment être considérés comme tels le non-paiement des loyers, les difficultés et retards à payer, la non-exécution par le locataire de travaux lui incombant, non exploitation injustifiée depuis au moins trois mois…
– Si l’immeuble est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative et qu’il doit être totalement ou partiellement démoli ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

A noter ! L’échappatoire du bail dérogatoire… Conclu pour une durée maximale de 3 ans, il permet aux parties d’échapper au statut tant avantageux que contraignant des baux commerciaux. Par conséquent, ce contrat de courte durée n’offrant pas droit au renouvellement, il dispense le bailleur de son obligation du paiement de l’indemnité d’éviction à l’expiration du contrat.

Références légales : L145-14 et suivants du Code de Commerce

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